Có 50% dự án bất động sản chậm triển khai do vướng khâu xác định giá đất. Thông tin vừa nói được nêu lên trong báo cáo Bộ Xây dựng gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội liên quan đến tình hình thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội hôm 3/5/2023.
Ngoài khó khăn trong việc xác định giá đất, theo Bộ Xây dựng, còn có những khó khăn liên quan đến pháp luật về quy hoạch, đầu tư, quy định về nhà ở, đô thị và xây dựng…
Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường từ năm 2002 đến năm 2007, khi trả lời RFA liên quan vấn đề này hôm 3/5 cho biết:
“Luật đất đai có nhu cầu sửa từ năm 2016, nhưng cho đến nay vẫn chưa hoàn thiện, mà tắc vì lý do khác chứ không phải vì giá đất. Nhưng đến nay vấn đề giá nổi lên, bởi vì kể từ khi dự án được phê duyệt nhưng vướng pháp luật đất đai không triển khai được… bây giờ triển khai thì bảng giá đất của nhà nước lên cao rất nhiều. Chính vì vậy nhà đầu tư thấy nếu tính theo đất hiện nay thì dự án của họ sẽ đổ bể. Không ai dám quyết định điều đó, vì nhà nước sẽ thiệt rất nhiều.”
Trên nguyên tắc vẫn nói là giá đất của nhà nước phù hợp thị trường, nhưng trên thực tế ai cũng thấy thấp hơn thị trường rất nhiều.
-Giáo sư Đặng Hùng Võ
Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, ngay bảng giá đất của nhà nước thời điểm hiện nay cũng chưa bằng với giá đất thị trường, mà thấp hơn khá nhiều. Theo Ông Võ, Việt Nam vẫn chưa có cách thức để nói giá đất nào là giá đất phù hợp thị trường, khi mà trao đổi giao dịch trên thị trường giá đất vẫn rất cao. Ông Võ nói tiếp:
“Chính vì vậy bây giờ vấn đề giá đất vẫn là trọng tâm trong khi quá trình xác định nghĩa vụ tài chính của các nhà đầu tư. Trên nguyên tắc vẫn nói là giá đất của nhà nước phù hợp thị trường, nhưng trên thực tế ai cũng thấy thấp hơn thị trường rất nhiều. Cho nên khó khăn cơ bản là cách thức quản lý giá trị đất đai ở Việt Nam không ổn, nói cách khác là còn rất nhiều khuyết tật. Chính khuyết tật ấy gây ra khó khăn lớn, để một người có thẩm quyền quyết định cực kỳ khó khăn, vì nếu lệch đi một tí là sẽ rơi vào vòng lao lý.”
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi tại Khoản 1 Điều 131 quy định: “UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh sẽ thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan liên quan có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Ông Cao Thăng Ca, một người dân bị nhà nước lấy đất ở Thủ Thiêm nhưng không được đền bù thỏa đáng, nói với RFA hôm 3/5/2023:
“Tại vì giá bất động sản trong mấy năm vừa qua là giá bong bóng, bây giờ bất động sản thực tế phải giảm cỡ 50%. Thành ra để xác định giá cho phù hợp rất là khó, thị trường nếu cứ để giá cao thì người ta không có nhu cầu mua, mua bán không có lợi thì không ai làm. Còn bây giờ nếu xác định giá thấp thì các nhà đầu tư lỗ, nên họ nói gặp khó khăn trong vấn đề xác định giá bất động sản là đúng.”
Theo Ông Cao Thăng Ca, nếu môt dự án mà đền bù theo giá cả nhà nước thì người dân hoàn toàn thiệt thòi. Ông lý giải:
“Tại vì người dân đang ở, muốn giải tỏa thì ít nhất phải tạo cho người ta nơi ở mới. Mà theo nghị quyết của Đảng là phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Bây giờ mà anh cứ lấy ra áp đặt cho người ta, thì giải tỏa xong người ta không thể nào mua được nơi ở mới bằng với nơi cũ.”
Bây giờ mà anh cứ lấy ra áp đặt cho người ta, thì giải tỏa xong người ta không thể nào mua được nơi ở mới bằng với nơi cũ.
-Ông Cao Thăng Ca
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, kể cả nghị định và thông tư mới về giá đất, thì cũng chưa đảm bảo được một hệ thống quản lý giá đất cho phù hợp. Hệ quả dẫn đến giá có xu hướng tăng trên thị trường, bởi quá nhiều người quan tâm thị trường bất động sản. Chính vì vậy ông Võ cho rằng cần có một cải cách triệt để đối với hệ thống tài chính đất đai tại Việt Nam.
Giáo sư Đặng Hùng Võ cho biết về tác hại của việc không thể xác định giá đất chính xác:
“Nó không chỉ tác động đến người dân mà ngay cả cán bộ quản lý cũng có thể vướng tù tội. Người dân thì luôn luôn cho rằng mình được bồi thường thấp hơn thị trường rất nhiều, đây là tình trạng chung. Nhưng nó có cả hai phía, vấn đề là giải quyết thế nào cho cán bộ quản lý dám quyết không e ngại sợ rơi vào tù; rồi phía người dân cũng có thể chấp nhận được bồi thường với một giá phù hợp thị trường. Thế thì chỉ có một cách duy nhất là phải cải tiến việc quản lý giá đất. Trong khi các tỉnh thì vẫn có vẻ muốn chiều ý của nhà đầu tư, vì vậy việc cải tiến quản lý giá đất ở Việt Nam vẫn bị trì trệ.”
Theo ông Võ, có thể nói cho đến bây giờ Việt Nam không có cách gì để ghi nhận được giá đất thật trên thị trường. Chính vì vậy đây là cái khó khăn đầu tiên, đồng thời là khó khăn cơ bản để quản lý giá đất tại Việt Nam sao cho tương xứng với quá trình đầu tư phát triển.